Dans le concert européen, les fondamentaux français restent toujours aussi résilients.

L’attractivité de la France ne fait aucun doute pour les Zinzins*

En 2013, la France se voit toujours en modèle vertueux.Du coup, elle attire toujours les groupes étrangers capables de moderniser ses équipements en structurant de nouveaux concepts urbains.Ce billet présente 3 leviers permettant aux investisseurs à l’affût de diversification de prendre position sur un marché potentiellement porteur car sécurisé, stable et profond… A force de construire des complexes immobiliers les français ont fini par se contenter d’une martingale. Problème, les citoyens se lassent de retrouver la même chose partout …

Pour les équipements et espaces commerciaux, c’est la même problématique. Car quarante ans après l’invention du système basé sur le triptyque habituel : un hyper – des moyennes surfaces et une galerie de boutiques, les besoins et surtout exigences des clients ont changé.

La France reste, de mon point de vue, trop ancrée sur le passé et fait face à une crise de créativité. En témoigne la visite hier, lors de l’inauguration du nouveau centre commercial Le Millénaire à Aubervilliers ou pardon..le quartier commercial, comme disent ses auteurs !! me laisse un peu pantois.

Des infrastructures de plus de 30 ans d’âge qui n’évoluent plus et ne surprennent plus….

Le produit d’ensemble est effectivement intéressant du fait notamment de sa densité globale et il est trop tôt pour juger de sa performance et fréquentation du site.

Pour autant, il me semblait que les grands opérateurs du secteur comme Icade et Klépierre-Ségécé avaient fini par comprendre la nécessité d’intégrer dans leurs développements, une offre orientée « fun-shopping » plus en phase avec notre époque et attentes des consommateurs.

Du coup, le site reste entièrement dépourvu d’installations de loisirs et autres activités sportives et culturelles malgré la tentative (échouée) d’implanter un musée de la TV.

Explications ?

Sans doute que les protagonistes du programme étaient trop concentrés sur le besoin de compenser la faiblesse de leur principale locomotive l’hyper Carrefour qui s’exprimera sur 4000 m² seulement…au lieu des 12 000 prévus initialement au moyen d’une commercialisation plus soutenue de dix-huit moyennes surfaces. Affaire à suivre.

Cela étant dit, sortons de l’hexagone. Mon expérience dans le développement de l’immobilier à l’international m’amène à traiter ici cette question puisqu’au fil de mes discussions avec les uns et les autres on m’interroge encore souvent sur l’intérêt de diversifier son portefeuille de projets à l’international.

Ces derniers mois, les médias ont fait leurs choux gras des difficultés du secteur immobilier annonçant en gros titres le risque d’un effondrement du marché en raison du mur de la dette qui implique un besoin de refinancement des actifs achetés ou développés pendant les années folles.

Or, si les inquiétudes à l’égard de la chute des valorisations des biens demeurent dans certains pays occidentaux, nombre des informations diffusées par la presse professionnelle se révèlent superficielles voire erronées.

Le risque ?

Une telle désinformation peut amener les investisseurs à prendre des décisions de placement mal fondées. Aussi, pour mieux sécuriser vos supports d’investissements, je vous propose la méthode d’analyse développée plus loin.

L’immobilier se professionnalise et nécessite de plus en plus de profils pluridisciplinaires

Chacun de nous s’est rendu compte des changements majeurs du secteur immobilier dans son ensemble provoqués par cette nouvelle crise en 2008.

Loin d’être une entité homogène, il convient de bien distinguer le résidentiel de l’immobilier commercial à l’intérieur duquel il existe de multiples produits (bureaux, commerces, logistique par exemple) chacun de ces segments étant régis par différentes variations des conditions économiques et des cycles de marché, ainsi qu’entre les divers pays et régions.

Vous l’avez constaté, ces dix dernières années, l’immobilier commercial s’est imposé comme une véritable « troisième classe d’actifs » utilisés en complément des marchés actions et des obligations pour mieux équilibrer un portefeuille.

France, Allemagne et Europe centrale : le trio gagnant

En termes de pays cibles, à mon sens, trois zones d’investissements intra-europe sortent clairement du lot. Il s’agit de la France, d‘Allemagne et l’Europe centrale même si les marchés secondaires d’Europe central devraient je le pense sentir l’impact de la hausse des taux et revenir à plus de mesure.

Dans le contexte actuel, il me semble, cependant important pour les investisseurs d’analyser correctement le profil risque-rendement de cette classe d’actif et de bien sélectionner les divers supports d’investissements.

Une radioscopie des dossiers doit donc être opérée en amont pour mieux appréhender les risques en présence. Si j’en juge par mon expérience dans le business, plusieurs critères récurrents peuvent être étudiés et regroupés en trois catégories :

  1. Le levier patrimonial qui met en exergue le potentiel de valorisation grâce à l’évaluation de la valeur d’achat suivant les caractéristiques immobilières, de l’environnement et du marché sur lequel de bien se situe ;
  2. Le levier de gestion qui évalue la sécurité d’un investissement avec comme points clés, la solidité du gestionnaire, son réseau de commercialisation et la cohérence économique du montage financier mis en place ;
  3. Enfin, le stress test qui mesure la résistance des conditions bancaires et permet d’envisager un prix de vente minimum du bien afin de couvrir l’effort financier de l’investisseur.

En résumé, l’immobilier international (ou pas) et ses multiples segments continuent dans toutes leurs diversité de s’imposer en « troisième classe d’actifs » avec des rendements garantis par les locataires et les commentaires négatifs à l’égard de certains pays ne devraient pas ternir l’image globale des marchés immobiliers.

* Comprenez par zinzins, tous les investisseurs institutionnels représentés par les établissements bancaires, les compagnies d’assurance ou encore les fonds de pension en recherche de placements sécurisés.

 
 
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