L’immobilier se cherche de nouveaux remèdes

Les mêmes causes produiraient-elles les mêmes effets ? Certains disent qu’on apprend en tirant des leçons de ses erreurs. Pas toujours visiblement…

Développées avant la crise par des dettes importantes, les opérations immobilières (bureaux ou commerces) sont plus difficiles à monter. Du coup, les professionnels revoient leurs copies et imaginent de nouveaux montages.
De nombreux élus locaux se plaignent de voir les promoteurs faire machine arrière et reporter voire ajourner leurs projets. Simple question de sémantique ou crise bancaire structurelle ?

En raison des difficultés actuelles, les banques sont confrontées à plusieurs problématiques générales, qui ont directement remis en cause les conditions dans lesquelles les programmes immobiliers étaient financées.

A la recherche du remède médicamenteux

Ce billet se risque de dresser quelques éléments de réponse pour y voir plus clair et répondre à ceux qui m’ont demander dans leur correspondance d’apporter une explication sur le jargon qu’ils entendent bien souvent sans vraiment le comprendre. En l’occurrence, en quoi consiste l’Euribor et quel est le rôle de ce ratio sans cesse évoquer par les promoteurs aux collectivités locales quand ils parlent de loan-to-value….Explications.

D’abord, pour comprendre la source du problème, il faut remonter le fil du problème. La liquidité qui est le nerf de la guerre, dans notre métier comme ailleurs. Ces fonds bancaires se sont subitement asséchés et la crise de confiance qui s’en est suivie entre prêteurs bancaires entre elles ont fortement contribués au surenchérissement du coût de l’argent sur le marché interbancaire, celui qu’on appelle l’Euribor qui est le marché de référence des banques pour connaître le loyer de l’argent à 1 jour, 3 mois ou plus.

Pour exemple, un emprunt classique souscrit par un établissement pour l’adosser à un prêt immobilier destiné à financer un projet de centre commercial a ainsi pu voir sa marge passer de 10 à 50 points de base (pb) au-dessus du taux de référence.

Retour aux fondamentaux du marché

Des montages avec moins de dettes. Parallèlement, avec moins de dette pour les projets immobiliers car les banques ont été contraintes de répercuter une partie de cette augmentation sensible, entraîne un renchérissant le coût du crédit pour les sociétés et promoteurs immobiliers. Cela a nui à la réalisation de certaines opérations et remis en question de nombreux programmes en cours.

La liquidité du marché et la possibilité de financer de nouveaux projets s’en est elle-même trouvée bloquée. Les banques n’ont pu libérer une partie de leur bilan pour arranger de nouveaux financements.

Les prêteurs bancaires sont particulièrement réticents à l’idée de financer une opération au-delà de 65 % de son investissement total.

Jusqu’à la fin de l’année 2008, la loan-to-value qui est le ratio mesurant la part de la dette mise en place dans le prix total d’un actif se situait plutôt autour de 75 %, avec des pointes à 90 %.

Les temps changent et les banques s’ajustent. Aujourd’hui, les banques sont rarement prêtes à courir un risque et elles réduisent leur exposition sur chaque prêt accordé. Elles réclament donc davantage d’engagement de la part des porteurs de projets, une LTV de l’ordre de 35% minimum et un prélocation des surfaces garantie à 60%.

Conclusion, vous avez compris qu’en ce moment, beaucoup d’investisseurs, et pas uniquement les plus frileux, ayant lever beaucoup d’argent attendent patiemment avant d’utiliser ce capital de manière sélective, par anticipation d’une baisse des prix.

  • Une forme de spéculation qui se remet doucement en place ?

En espérant voir de nouvelles affaires décotées, ils semblent qu’ils préfèrent jouer la montre…

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