Croissance française en trompe l’oeil. Après des années fastes, le marché de l’immobilier européen change d’ère… et se cherche de nouveaux repères. Sur le papier, la France se porte bien … Malgré une batterie de données statistiques favorables, nombre de professionnels restent sceptiques et surtout allergiques aux risques. Dans ces conditions, les vraies opportunités de croissance ne sont-elles pas dans ces pays en récession économique que sont la Grèce, l’Espagne ou encore le Portugal ? Quelles sont, par ailleurs, les conditions d’intervention à envisager ?
Une ère post-crise à appréhender. Un chose est sûre, le marché prend de nouvelles directions. Alors, je m’interroge sur les meilleurs moyens de capitaliser en ce moment. Autrement dit, où mettre (ou pas) son argent ? La question reste ouverte et les interrogations nombreuses : valeurs vénales à la baisse en Europe à hauteur de 25% depuis le début de la crise, capitalisation locative à la hausse vers une stabilisation ou reprise ?
Les éléments de réflexions qui suivent n’ont pas la prétention de résoudre les problématiques d’investissement actuelles (sur les actifs existants tout au moins !), néanmoins elles tentent d’apporter des débuts de réponse aux questions actuelles qui nous sont régulièrement posées.
Quel impact la crise produit sur les marchés immobiliers ? Petit flash-back. Le marché de l’immobilier commercial comprend un large spectre de biens allant des bureaux, aux divers segments des commerces et entrepôts logistiques, le secteur a largement profité d’un accès aux crédits à très bon compte.
Fermeture des vannes du crédit. Cette surabondance de crédit combinée à une demande excessive ont provoqué des comportements extrêmes conduisant, dans certains cas, à la vente de produits réputés invendables en temps normal qui ont fini par trouver preneur. Privilégiez la visibilité sur l’avenir. Les choses se sont compliquées avec le blocage de l’accès au crédit par les organismes préteurs. Avec un marché des capitaux qui a stoppé net, les professionnels ont perdu toute visibilité sur les retours sur investissement.
Conséquence directe, les retours sur investissement à la baisse modifient les facteurs structurels des marchés puisqu’ils dépendent directement des conditions économiques comme le taux de chômage, qui a un impact direct sur le taux d’occupation dans les bureaux et sur le niveau de consommation des ménages, donnée, sur laquelle repose la rentabilité des commerces. Mécaniquement les investisseurs de la place se sont alors concentrés sur les valeurs sûres sécurisées en cash-flow.
Pour les professionnels de la place, nous observons :
Trois problématiques à résoudre :
1- l’augmentation des taux d’intérêt des crédits dans un contexte inflationniste (en moyenne 400 pb au dessus de l’euribor 3 mois à 1,43% au dernier relevé),
2- les besoins en refinancement en hausse constante,
3- hausse de la vacance conduisant à des renégociations de contrats.
Trois recommandations à mes yeux :
1- Se placer sur des actifs dits « distressed » (en difficulté) offrant un couple risque/rentabilité à bien évaluer et réservés aux avertis,
2- Privilégiez le long terme, pour un rendement sécurisé (7 – 8 %) sur chaque investissement,
3- Se concentrer sur l’état locatif des biens plus que sur leur valeur en capital !
Bref, en procédant de la sorte, vous adoptez la bonne attitude à sécuriser vos placements immobiliers dans des pays en phase de rétablissement économique aux fins de bénéficier de la situation actuelle tout en anticipant la sortie de crise…