A l’heure où l’économie traverse une période de turbulences et d’incertitudes inédite, où l’on voit certains pays européens comme ma chère Grèce – que j’aime tout particulièrement – vaciller et des marchés financiers se réajuster, les promoteurs immobiliers et investisseurs s’interrogent et sont décontenancés par ces turbulences en recherchant plus que jamais la sécurité de leur investissement.
Fait nouveau, on voit des groupes immobiliers étrangers de types américains, belges mais aussi suisses commencer à lorgner vers le marché immobilier français pour son territoire d’abondance. Pour autant, peu réussissent en raison de leurs organisations low cost.
Dans ce billet, je vous propose un petit tour d’horizon des investissements qui peuvent encore rapporter, à condition de savoir prendre des risques et surtout de savoir être respectueux des usages locaux.
Pourquoi l’immobilier redevient une valeur attractive ?
Pierre, obligations d’Etat ou marché boursier…pour placer son argent.
L’immobilier et spécialement l’immobilier commercial est et restera, à mon sens, un investissement solide car d’abord actif tangible et réel qui plus est garantis par des locataires mais plus seulement…
La vraie question reste celle du prix auquel on achète les terrains ou actifs à (re)travailler alors même que traditionnellement, l’immobilier et surtout l’immobilier commercial (retail park, pieds d’immeubles et centres commerciaux), était considéré comme plus risqué que les obligations d’Etat mais moins que les actions sur les marchés boursiers.
Aujourd’hui, avec la crise européenne, les forces sont bouleversées.
Les obligations d’Etat, placement sans risque et sans soucis par définition, sont devenues à haut risque. Ce qui a eu pour effet de bouleverser tous les investisseurs qui ont du refaire leurs calculs.
B.a.ba du management de projets
Et vous l’avez compris, vu l’endettement endémique des pays européens, à l’exception peut être d’un pays scandinave, tel la Suède, dont le taux d’endettement n’atteint que 39,7 % de son PIB, toutes les autres nations sont en surchauffe économique.
Dans un monde globalisé et plus complexe, mon impression est que l’immobilier devient l’alternative à ce joyeux bordel conjoncturel porté par un effet mécanique qui perdurera tant que les taux d’intérêt restent bas. Et c’est l’orientation que l’on prend, compte tenu de la récente baisse du taux de « refi » qui fixe le coût de l’argent au sommet de la « machinerie monétaire ».
La BCE à la manœuvre. Deux jours après l’arrivée du nouveau président italien à la Banque centrale européenne. Cette classe d’actif immobilier jouera à plein la valorisation des leviers bancaires et redevient une valeur attractive. Pour preuve, le taux de référence des marchés interbancaire qu’est l’EURIBOR retombe déjà à 1.48 % !
Alors évidemment, tout le monde fonce sur les mêmes produits. Les investisseurs institutionnels recherchent des produits neufs, loué à 100% avec un locataire prime et une rentabilité – je ne sais pas de 5% ou 6% en évitant ainsi les immeubles standards sur lesquels la vraie valeur intrinsèque se situent.
Du coup, actuellement, c’est selon moi, la rareté des produits à vendre qui fixe leur prix, sans prendre en compte leur valeur intrinsèque. Résultat.
Sans surprise, l’écart entre la valeur d’échanges des biens et leur valeur réelle est de plus en plus importante.
Phénomène nouveau enfin, des groupes immobiliers commencent à regarder de près notre marché et lorgner plus particulièrement sur un créneau de niche, que je connais bien pour l’avoir pratiqué, de conception et développement de grands projets urbains.
Mais la règle matière d’implantation hors de son marché domestique semble ne pas être la philosophie retenue par ces groupes. Elle dicte l’impérieuse nécessité pour réussir une implantation d’arriver avec modestie et surtout respecter les us et coutumes locales…
Ce conseil et mode d’emploi pour profiter de la globalisation des marchés reste de mise pour les acteurs belges, suisses et autres groupes immobiliers américains qui tentent « ou ont tenté » d’entrer sur un nouveau marché pour diversifier leur risque et tirer leur épingle du jeu.
C’est le b.a.ba du management pour réussir son implantation :
« THINK GLOBALLY, ACT LOCALLY ».
je ne me souviens plus comment j’ai découvert ton site immo blog, mais il reste pour moi aussi la référence vers laquelle je renvoie mes amis et contacts car spécifique, pointu et aiguisé dans ses analyses. Seul bémol, tes illustrations photos sont parfois hors sujet !!!!! Super boulot tout de même pour notre profession !
Mon nom est Pierre et j’ai récemment découvert votre blog dédié immoblog. J’en suis devenu un fervent lecteur (d’ailleurs inscrit sur votre liste) car le bon sens et les conseils judicieux que vous y démontrez sont à la fois rafraichissants et tellement utiles dans une profession où on ne se parle pas assez, et je vous en remercie de tout cœur. Pierrot établi en Espagne.
J’ai passé en revue pratiquement l’intégralité de vos billets et astuces sur immoblog. Je dois avouer que vous arrivez a exposer vos points vues avec justesse et éloquence. Ceux que j’ai préférés sont:
Ceux liés à l’évolution des formes urbaines de la ville ?
qui permettent notamment de briser la glace dans tous ces sujets souvent « tabous ».
Probablement parce que ce sont des sujets plutôt techniques et que l’analyse que vous en faites va beaucoup plus loin que le simple conseil (peut être aussi parce que ce sont des sujets qui me concerne plus personnellement car je suis architecte urbaniste, j’apprécie également que vous fassiez référence à des projets spécifiques comme le Grand Paris qui approfondiront leurs thèses (si le lecteur veux se les procurer).
en bref, c’est avec grand plaisir que je lis vos écrits et conseils.
(…) Courage et continuez à prodiguer vos conseils, tous le monde est gagnant en s’y référant.
Sincères salutations » Anthony
Bonjour Artho,
Je trouve votre blog très bien fait, je l’ai d’ailleurs recommandé à mes contacts pros(…) particulièrement votre approche pour traiter les problèmes soulevés.
Avec toutes mes félicitations pour la qualité de votre immoblog. Nicolas (Nice)
Votre message de réponse envoyé par email (« Projet immobilier mixte en région lorraine ») m’ait apparu comme très pertinent et j’ai pu voir votre site les astuces évoqués pour améliorer le contenu programmatique et donc la viabilité économique du projet. Souvent les gens oublient la base, vous savez la leur rappeler avec simplicité. J’ai également pris beaucoup de plaisir à « feuilleter » les autres pages de votre site, qui lui aussi me semble très pertinent et bien fait. » Karine » (Paris) 11/11/2011