La RT 2012 pose la question du rajeunissement nécessaire du patrimoine immobilier

Après la crise, la reprise portée par de nouvelles normes en faveur de l’écologie. Les mutations en cours du secteur de l’immobilier entraînent une professionnalisation des lignes de métiers et de ses produits en faveur du Grenelle de l’environnement et des dispositifs technologiques applicables à l’immobilier, c’est ce dont il sera question dans ce billet.

Et pour cause. Même le quartier d’affaires de la Défense (en illustration) devra et va évoluer dans les prochaines décennies. Pour la bonne raison, qu’il ne peut rester figé. Son repositionnement écologique ne sera pas sans conséquences sur le marché global et la valeur marketing des bâtiments verts prendra ainsi tout son sens. Nous allons voir dans ce billet que la modernisation de notre métier ainsi que la responsabilisation citoyenne des entreprises passe par une plus grande implication des technologies passives et actives en vue de préserver l’impact de l’environnement pour les prochaines générations.

Face à une économie virtuelle dictée par les impératifs des marchés financiers et boursiers, l’immobilier porteur d’un message citoyen, respectueux de l’environnement, se pose en valeur refuge d’une économie bien réelle.

Fin de la finance, retour des hommes et femmes de l’immobilier

Paradoxe que connaissent bien les experts en recrutement et chasseurs de têtes et qui caractérise assez bien le tournant majeur de notre profession avec :

D’un côté des entreprises de construction recrutent des diplômés et étudiants d’écoles de commerce, comme je l’ai vécu au sein d’une major internationale du BTP (Groupe Vinci), et de l’autre un secteur bancaire qui embauche, quant à lui, essentiellement des ingénieurs ESTP et autres centraliens.
 
Notre métier longtemps considéré comme un secteur réservé aux autodidactes fait de profils atypiques et débrouillards tant ses contraintes et difficultés sont nombreuses, à rejoint le domaine noble de la finance. Celui de la modélisation dictée par les tableaux financiers. C’est l’acte de naissance de la financiarisation du secteur immobilier.
 
Cela étant dit, cet article fait le choix s’intéresser à un autre aspect que celui des conséquences financières du marché immobilier. Pour se concentrer davantage sur l’impact des mesures portées par le Grenelle de l’environnement et plus particulièrement de la prochaine mise en vigueur de la nouvelle réglementation thermique plus connue sous l’appellation RT 2012.

Faire BBC devient la norme

Régime minceur. Du moins, énergétiquement parlant bien sûr ! C’est le leitmotiv de la RT 2012. On peut d’ores et déjà, supposer que la RT 2012 imposera une sérieuse montée en puissance de la qualité de gestion des produits immobiliers et équipements énergétiquement très performants pour en faire un produit très sophistiqué et une valeur refuge.Cette situation conduira à une traque de toutes les déperditions de chaleur et sources d’économies pour les opérateurs dans l’objectif d’équilibrer les bilans d’opérations.

Aussi, chacun comprendra que tous les postes de dépenses inscrits dans les budgets prévisionnels des opérations seront passés au « peigne fin » de façon à mieux déceler les sources d’économies possibles pour aboutir à un nouveau modèle économique établi sur les bases solides. Ceci, en dépit d’une baisse anticipée des loyers de marché et d’une stratégie financière délicate à boucler, ce qui peut poser d’évidents problèmes de rendement pour les investisseurs.

En ce qui concerne l’ingénierie des programmations nouvelles. Pour concevoir un bâtiment énergétiquement performant, les échanges entre architectes et bureau d’études thermiques seront de plus en plus nécessaires, ce dès les premiers stades de la conception. En effet, il est très difficile voire régulièrement impossible d’atteindre l’objectif de 50 Kilowatheurs/m²/an lorsque la conception du bâti a été réalisée au mépris de la composante de performance énergétique. On imagine un instant l’ampleur du chantier dans l’Hexagone.

La RT 2012 conduira donc à généraliser cette nouvelle orientation de l’organisation et gestion pour aller vers plus de construction efficaces.

Vers un dialogue plus étroit en amont des opérations

Cet impératif vers lequel il faudra tendre, change la donne. Puisque la future exigence d’efficacité énergétique minimale de la conception du bâti, que la RT2012 imposera, donne corps à cet impératif de dialogue amont entre architectes et bureau d’études thermiques. La mission de ces bureaux d’études devra donc débuter bien plus tôt dans la conception d’un ouvrage que la pratique moyenne actuelle.

Nécessité d’une mutation immobilière. On peut s’appuyer sur les résultats issus d’une étude publiée qui précise que la basse consommation peut être atteinte en mettant en œuvre des techniques existantes et éprouvées, pour un coût maîtrisé, quel que soit le mode de construction employé. La généralisation de la norme BBC va faire de l’immobilier une valeur refuge portée par l’industrialisation des techniques. Lesquelles devraient contribuer à faire baisser les coûts des opérations en phase d’exploitation.

Il y a donc de bonnes raisons de penser que sur le long terme dorénavant la ressource énergétique ne peut que se renchérir dans les prochaines années et donner un caractère unique à cette classe d’actifs immobiliers. Pour conclure, vous l’aurez compris, investir dans la performance énergétique sera de plus en plus rentable à l’avenir car la prime de valorisation que recèlera ces biens devient désormais un élément concret et mesurable.

 

 

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