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Les nouveaux relais de croissance décrits par Procos

Une première depuis 1996

Dans un récent communiqué publié sur le site Toute la Franchise par Dominique André-Chaigneau, Procos, la fédération pour l’urbanisme et le développement du commerce spécialisé (260 enseignes du commerce spécialisé pour près de 60.000 points de vente) dressait le bilan 2012 de l’offre du marché immobilier commercial. Instructif pour les enseignes en franchise.

Selon Procos, 2012 marque un tournant pour le secteur de l’immobilier commercial. « 2012 confirme l’inflexion de cycle amorcée en 2011 : le développement des surfaces commerciales s’inscrit dans une logique de croissance désormais moins extensive et plus sélective. »

En 2012, pour la première fois depuis 1996, la croissance des surfaces commerciales ralentit fortement en France. « 2,5 millions de m² de nouvelles surfaces commerciales ont été autorisés par les collectivités en CDAC (Commissions départementales d’aménagement commercial) et CNAC (Commission nationale d’aménagement commercial cette année), contre 3,3 millions de m² en 2011 et 3,2 millions de m² en 2010. » 83 % des surfaces autorisées sont des créations, 17 % des transferts et extensions.

Selon Procos, le volume des autorisations en recul de 25 % en 2012 s’explique à la fois par une diminution des demandes d’autorisation (3,3 millions de m² déposés en 2012 contre 4,1 millions de m² déposés en 2011) et par un durcissement des autorisations (75 % des m² déposés ont été autorisés en 2012 contre 80 % en 2011). « Il faut remonter à 1992 – année de crise – pour retrouver une baisse d’ampleur au moins comparable ». A ces chiffres s’ajoutent ceux des locaux commerciaux non soumis à demande d’autorisation, soit toutes les surfaces inférieures à 1 000 m². Si pour cette catégorie de surfaces, une valeur exacte en m2 est bien évidemment plus difficile à cerner, Procos l’estime par recoupement des données de l’enquête sectorielle annuelle dans le commerce de l’Insee et du bilan annuel des instructions de permis de construire à 0,8 millions de m². Ce chiffre ne tient pas compte des Drives (468 créations en 2012 selon Panorama soit entre 0,8 et 1 million de m²) puisque ces équipements ne sont techniquement pas considérés comme des surfaces commerciales par le droit de l’urbanisme.

Des stocks livrables en baisse

Du côté du stock livrable d’ici à 5 ans par les promoteurs institutionnels (il s’élevait à 6,8 millions de m² en 2012), l’heure est également à la baisse. Selon Procos, les reports (25 opérations représentant 357 000 m² dont les projets des Trois Pays à Saint-Louis, de Saint-Marcel à Valence ou encore des Montagnes-Ouest à Angoulême) tout comme les abandons (39 opérations représentant 552 000 m² dont les projets de La Rotonde à Béthune, Grand-Arena-Village à Bordeaux, ou encore Baie-de-Somme à Abbeville) progressent. Cette baisse des stocks est due selon Procos à un relèvement des exigences prudentielles des banques mais aussi à « des choix d’implantation plus sélectifs des distributeurs. »
La montée en puissance de la concurrence d’’autres canaux, en particulier l’e-commerce (45 Md€ de CA en 2012) et les drives, est également évoquée comme un frein au développement de l’immobilier de commerce traditionnel. « La part des projets déjà autorisés reste stable. Un peu plus de la moitié de ce stock, soit un volume de 3 millions de m², a déjà obtenu son autorisation administrative d’ouverture (contre 3,4 millions en 2011 et 3,1 millions en 2010 ».

La périphérie reste attractive

Le bilan 2012 du Procos fait ressortir qu’une petite moitiédes surfaces autorisées (44 %) concerne la création ou l’extension d’unensemble commercial (parc d’activités commerciales ou centrecommercial). Le reste des surfaces autorisées (soit 56 %) est relativeaux créations et extensions de grandes surfaces : hypermarchés ousupermarchés (40 %), grandes surfaces spécialisées en majorité dans lebricolage (25 %), l’équipement de la maison (10 %) ou l’équipement de lapersonne (10 %). Ces grandes tendances démontrent que la périphériereste toujours plébiscitée. « Elle concentre 83 % des surfaces enprojet, soit 4,7 millions de m².
Les parcs d’activités commerciales dominent cette production(2.730.000 m²), suivent les centres commerciaux (1.720.000 m²). Lesopérations de centres villes poursuivent quant à elles « leur timidepercée. Elles concentrent 17 % des surfaces en projet, soit 941.000 m²(contre 921.000 de m² en 2011 et 830.000 de m² en 2010). » Autreschiffres intéressants pour les réseaux de franchise : 23 % des surfacesen projet sont localisées en Ile-de-France. Suivent PACA, Rhône-Alpes etAquitaine parmi les principales régions contributrices (à hauteurrespectivement de 12 %, 8,5 % et 7,5 %).

Quatre relais de croissance

Globalement selon Procos, « la production de surfaces commerciales s’affine, tant en termes de choix de localisation que de programmation commerciale. » Procos identifie ainsi actuellement 4 grands relais de croissance sur le marché de l’immobilier commercial : les extensions de pôles anciens, les petites opérations périurbaines, les lieux de flux (stades, gares, équipements culturels), et la montée en gamme des galeries de centres commerciaux. Dans le détail :

  1. les extensions de pôles anciens : Elles progressent de façon significative tant dans le cadre des centres commerciaux que des retail park alors qu’à contrario, les créations ex-nihilo reculent. « Ces évolutions témoignent d’un comportement plus prudent de certains promoteurs, préférant asseoir leur projet sur un site dont la commercialité est prouvée et générant déjà un revenu. »
  2. les petites opérations périurbaines : La proximité est toujours plus plébiscitée par les consommateurs. Cela a pour répercussions la montée en puissance des opérations foncières au plus près des lieux de vie notamment dans le secteur de l’alimentaire (Intermarché, Système U et Leclerc). « Ces opérations prennent place soit dans le tissu interstitiel de très grandes agglomérations (entre centre ville et périphérie) soit en deuxième, voire en troisième, couronne d’agglomérations urbaines, précisément là où le développement démographique de la France est le plus dynamique. »
  3. les lieux de flux : Plus marginales, les opérations de commerce sur les lieux de flux se poursuivent (Muse à Metz et Vill’Up à Paris, Nice-One, aux abords du stade de Nice, le Prado, aux abords du stade à Marseille, Via-Bella, le long d’une route nationale à Bagneux, Aéroville dans l’aéroport Charles-de-Gaulle)
  4. la montée en gamme des galeries de centres commerciaux : Marginale également mais significative, cette tendance est marquée notamment par « le retour annoncé des grands magasins (Printemps et Marks Spencer) dans certaines opérations de centres commerciaux (Hammerson avec les Terrasses du Port à Marseille, Apsys avec Beaugrenelle à Paris ou encore la Socri avec Polygone Riviera à Cagnes-sur-Mer) pouvant encourager une montée en gamme voire un retour du luxe dans certains de ces équipements. »

En 2013, des enseignes toujours plus sélectives

Les enseignes du commerce spécialisé interrogées par Procos (115 enseignes majeures représentent 24 600 points de vente) disent vouloir poursuivre le développement de leurs parcs de magasins en 2013, « malgré les sombres perspectives sur le pouvoir d’achat et la consommation. » Ceci étant, ce développement se fait plus réfléchi. « Toutes les enseignes sont entrées dans un cycle d’évolution et/ou de repositionnement de leurs concepts et de gestion dynamique de leurs réseaux (ouvertures, fermetures, transferts, rénovations) » note Procos, et « ce phénomène va s’accentuer. » Pourquoi ? Selon Procos, deux grandes tendances s’expriment : La première est marquée par une gestion plus raisonnée des parcs existants : « Les entreprises ouvrent et ferment afin d’optimiser leurs réseaux. Les magasins déficitaires et ceux aux loyers trop élevés sont sacrifiés. » La seconde est marquée par une gestion plus raisonnée des créations : « Les entreprises diversifient leur stratégie en s’appuyant sur des opportunités de création de points de vente moins risquées, aux loyers ainsi qu’aux charges mieux maitrisés. D’où la vague des retail park périphériques en général et des petites villes en particulier. »

Dans le détail selon Procos, le parc en nombre de magasins devrait s’accroitre en solde net de 3 % : « Les ouvertures représentent 4 % de l’évolution du parc soit un peu plus de 1.000 ouvertures. Les fermetures représentent 1 % de l’évolution du parc et concernent environ 300 magasins. » Mais les perspectives de développement sont très hétérogènes. Ainsi, environ 20 % des enseignes projettent un développement de plus de 20 magasins, tandis que 3/4 des enseignes envisagent un développement modéré entre 1 et 15 ouvertures et un peu moins de 10 % envisagent une stagnation voire, une réduction de leur parc de magasins.

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